Если Вы живете в крупном городе, например – Москве, в многоквартирном доме, и Ваша квартира Вас
не вполне устраивает, то улучшить свои жилищные условия Вы можете посредством трех принципиально разных способов:
1. Обменять Вашу квартиру на другую, или продать ее; к вырученным деньгам добавить
необходимую сумму и купить себе квартиру, такую, как нужно и там, где нужно.
2. Ждать, пока снесут Ваш дом (если он в плане сноса), и Вам дадут взамен Вашей квартиры другую.
3. Заняться реконструкцией здания совместно со своими соседями по дому,
с целью достижения необходимых параметров дома в целом и вашей квартиры в частности.
Первые два способа многократно проверены на практике – каждый день в Москве совершаются тысячи
операций с недвижимостью; миллионы квадратных метров жилищного фонда московских пятиэтажек уже снесены,
с переселением проживавших в них семей в новые квартиры. Третий же способ, хоть и нельзя назвать совершенно
не изведанным, поскольку реконструкцией домов люди занимаются издревле, однако опыт существенного
преобразования жилого многоквартирного дома коллективом владельцев жилья пока очень не велик. Точнее – его
почти нет. «Почти» – потому что один пример такой реконструкции все-таки имеется. Это начавшаяся в 2012
году реконструкция жилого дома, принадлежащего ТСЖ «Мишина 32», в Москве.
Это первый и, пока, единственный случай реконструкции жилого многоквартирного дома
коллективом жильцов, в связи с чем, он определенно вызывает интерес и заслуживает внимательного рассмотрения
и изучения.
Дом, о котором идет речь – один из многих московских домов, построенных в шестидесятые
годы прошлого столетия по типовым проектам (Рис. 1).
Расположен он по адресу: улица Мишина, 32. Здание имеет следующие характеристики: высота – 4 этажа; стены кирпичные;
перекрытия железобетонные; кровля скатная чердачная с организованным наружным водостоком (водосточные трубы).
В доме никогда не проводился капитальный ремонт (за 50 лет!). Несмотря на то, что основные несущие конструкции
строения находятся в удовлетворительном состоянии, и могут прослужить еще достаточно долгий срок, сам дом по
многим своим показателям не соответствует современным требованиям: сопротивление теплопередаче наружных стен
существенно ниже того, что должно быть по требованиям энергоэффективности; инженерные системы и оборудование
сильно изношены; отсутствуют лифты и другие современные блага.
Понимание того, что вряд ли само собой что-то изменится, заставило жителей этого дома
искать пути решения назревших проблем. Так в 2004 году возникла идея о реконструкции дома с надстройкой
его на два этажа (один из которых – мансардный) и пристройкой лифтов. В Управе Савеловского района, к которому
относится адрес дома, инициативу жителей поддержали и создали Рабочую группу по реализации проекта реконструкции
дома по Мишина 32.
При этом собственники квартир пришли к единодушному решению, что для капитального ремонта
и реконструкции с надстройкой их жилого дома необходимо создать свое юридическое лицо – Товарищество
собственников жилья. Так было создано ТСЖ «Мишина-32»; его членами стали все собственники помещений по
этому адресу.
Для того, чтобы созданное Товарищество могло реализовать свое право являться
заказчиком-застройщиком, был решен комплекс имущественно-земельных и юридических вопросов. Жилой дом по
акту авизо был передан на баланс ТСЖ «Мишина-32», и земельный участок после межевания квартала передан в
общедолевую собственность владельцам площади.
Правительство Москвы также поддержало инициативу жителей и в 2006 году выпустило
соответствующее распоряжение, которое определило начало процесса разработки и утверждения проектно-сметной
документации для капитального ремонта и реконструкции дома при условии, что финансирование всех работ жители
обеспечат за счет собственных или привлеченных внебюджетных средств
(Рис. 2).
На этапе подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования идея реконструкции претерпела
некоторые изменения: ГУП Глав АПУ выдвинуло предложение надстроить здание не на два этажа, как предлагалось
первоначально, а на четыре жилых этажа. Такое решение и вошло в Задание на проектирование.
Для капитального ремонта и реконструкции с надстройкой дома в ТСЖ был создан финансовый
фонд, участниками которого стали около 70% владельцев помещений нуждающихся в улучшении жилищных условий.
На этапе разработки проектно-сметной документации и строительства участники финансового фонда – пайщики –
стали правообладателями заявленных квартир. После реализации проекта эти пайщики - члены ТСЖ получат в
собственность квартиры в надстроенной части дома не по рыночной цене, а по себестоимости. Те жители дома,
которые не принимали участия в финансировании получают, согласно проекту, увеличение площади существующих
квартир в среднем на 18 м2 и капитальный ремонт дома, отвечающий всем современным требованиям. Таким образом,
капитализация имущества для каждого жителя после реализации проекта значительно увеличивается. Так как все
владельцы были удовлетворены, они дали разрешение на капитальный ремонт и реконструкцию дома.
Все эти процедуры необходимо было завершить до получения в Москомархитектуре
Градостроительного плана земельного участка и утверждения Свидетельства об архитектурно-градостроительном
решении на Архитектурном совете города Москвы
(Рис. 3).
Весь комплекс изыскательских и проектных работ Товарищество заказало Московскому
научно-исследовательскому и проектному институту ГУП МНИИТЭП. На такой выбор проектной организации повлияло
то, что МНИИТЭП в тот период активно занимался научными и проектными разработками по реконструкции типовых
жилых домов первых периодов индустриального домостроения, и обладал необходимым потенциалом для выполнения
столь необычного проекта. В числе авторов, выполнявших эту работу, такие специалисты, как: архитекторы
- Григорьев Ю.П., Сухорослов В.М., Дудин П.В.; конструкторы - Сергаев А.И., Вечирко В.М.
В 2009 году проектные работы были завершены. В разработанном МНИИТЭП конструктивном
решении надстройка новых этажей осуществляется на самостоятельных несущих пилонах, что позволяет исключить
дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома
(Рис. 4,
Рис. 5). Также в проекте решены задачи по улучшению жилищных
условий в каждой квартире за счет утепления фасадов, увеличения площади путем пристройки летних помещений
(лоджий), дополнительных помещений (кладовок), и проведения капитального ремонта дома с заменой его инженерных
коммуникаций
(Рис. 4,
Рис. 6,
Рис. 7).
Проект прошел экспертизу и государственную регистрацию
(Рис. 8).
Департаментом градостроительной политики города Москвы и Комитетом города Москвы по
обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства
объемные показатели проекта включены, в качестве «пилотного», в подпрограмму «Реновация существующей жилой
застройки» Государственной программы «Жилище» на 2012-2016 гг.
Перед началом реализации утвержденного проекта подрядчики провели необходимые ремонтно-строительные
работы для сохранения и нормального функционирования существующего жилого здания в период реконструкции.
Прежде всего, был укреплен фундамент по всему периметру здания посредством устройства буронабивных свай,
выполненных по разрядно-импульсной технологии (РИТ)
(Рис. 9,
Рис. 10).
Весной 2013 года, после получения разрешения на строительство, подрядчик приступил
к устройству свай,
(Рис. 11).
на которых, затем, были устроены автономные опоры для надстраиваемых этажей.
(Рис. 12).
Вместе с опорами для надстройки были возведены пристраиваемые объемы: лоджии, эркеры, лифтовые шахты.
Затем: возведены этажи надстройки; утеплены фасады существующего дома; заменены инженерные коммуникации
и проведены отделочные работы.
Все основные строительно-монтажные работы производились в строгом соответствии
с графиком, согласованным с жильцами дома. В связи с тем, что проведение реконструкции здания происходило
без отселения жителей, для обеспечения их безопасности, были предусмотрены определенные ограничения на их
присутствие дома в период рабочего дня строителей и на время возведения монолитных конструкций пятого,
технического, этажа над существующим зданием.
В настоящее время завершена реконструкция с надстройкой жилого дома и идет подготовка к
строительству подземного гаража-стоянки для легковых автомобилей, а также благоустройству с озеленением
придомовой территории. На кровле гаража-стоянки также будет устроено озеленение и разбиты площадки
для детей и для отдыха взрослых
(Рис. 13).
Такое использование придомовой территории было включено в проект в ходе утверждения архитектурно-градостроительного
решения на Архитектурном совете г. Москвы.
Таким образом, на месте морально и физически устаревшего, безликого, серого
четырехэтажного дома по адресу Мишина, 32 в результате реконструкции появилось новое девятиэтажное,
весьма привлекательное на вид жилое здание с благоустроенной придомовой территорией
(Рис. 14,
Рис. 15). Его общая площадь
превышает общую площадь старого строения более чем в три раза. Комфортность проживания в тех квартирах,
которые располагаются в базовой части здания, благодаря реконструкции и капитальному ремонту, также повысилась.
Площади этих квартир увеличились за счет пристройки летних помещений и кладовок; в них обновилось все инженерное
оборудование, а также сильно уменьшились их теплопотери через наружные стены.
Все жители дома по завершении его реконструкции улучшили свои жилищные условия.
Необходимо отметить, что по данным, опубликованным в государственной программе «Жилище»,
после ликвидации домов «сносимых» серий в городе сохранится около 35 млн.кв. м общей площади жилищного
фонда в домах 5-ти и менее этажей, большая часть из которых построена в период 1958-1973 гг. по типовым
проектам. В случае не принятия своевременных мер по реконструкции или капитальному ремонту домов к 2025
году большая часть этих жилых домов достигнет порогового физического износа (60%), после которого проведение
модернизации или реконструкции жилищного фонда окажется экономически нецелесообразным.
Таким образом, от способности органов исполнительной власти найти оптимальное решение
этого вопроса зависит судьба собственников многоквартирных домов проживающих в нашем городе.
В тоже время, инициатива ТСЖ «Мишина-32» определяет один из действенных путей
реализации Указа Президента РФ от 07.05.2012г. №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации
доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», и заслуживает всемерной
помощи со стороны органов власти. С самого первого дня – когда жители дома обратились в Управу Савеловского
района с предложением самим осуществить реконструкцию своего дома, органы исполнительной власти Москвы в лице
координатора государственной программы «Жилище» - Департамента градостроительной политики города Москвы,
а также префектуры САО города Москвы и Управы Савеловского района поддерживали и продолжают оказывать
поддержку и организационную помощь их начинанию. Это один из важных факторов, позволяющих делу развиваться
успешно. Тем не менее, важность задач, которые решаются при реконструкции ветхого жилья, позволяет надеяться
на то, что такого рода инициативы жителей в дальнейшем будут получать еще более широкую поддержку со стороны
государственных органов; не только организационную, но юридическую и финансовую.
Нас интересует Ваше мнение:
Форма для голосования не отображается, так как в Вашем браузере отключены cookies
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
